Reglamento de HUD para Emprendimientos Patrocinados por el Gobierno

HUD regula dos emprendimientos de vivienda patrocinados por el gobierno, Fannie Mae y Freddie Mac (los GSE, por sus siglas en ingl�s), que fueron establecidos por el Congreso para crear un mercado secundario de pr�stamos hipotecarios para viviendas residenciales. Se consideran "patrocinados por el gobierno" porque el Congreso autoriz� su creaci�n y estableci� sus prop�sitos p�blicos.

Fannie Mae y Freddie Mac constituyen la fuente de financiaci�n de viviendas m�s grande de los Estados Unidos. Su escritura de constituci�n del Congreso requiere que cada corporaci�n alcance los prop�sitos p�blicos que incluyen proporcionar estabilidad y liquidez al mercado hipotecario secundario; proporcionar asistencia en el mercado secundario relacionada con hipotecas para familias con ingresos medios y bajos; y promover el acceso al cr�dito hipotecario en toda la naci�n, incluyendo las �reas desatendidas.

A cambio de realizar estos prop�sitos p�blicos, los GSE gozan de diversos privilegios que les aportan beneficios no disponibles para otras corporaciones privadas. Estas ventajas especiales incluyen la exenci�n de todos los impuestos estatales y locales (excepto los impuestos a las propiedades) y el acceso condicional a una l�nea de cr�dito de $2.25 mil millones del Departamento del Tesoro de EE.UU.

Si bien los t�tulos que los GSE garantizan y los instrumentos de deuda que emiten no est�n respaldados de manera expl�cita por la confianza plena y el cr�dito de EE.UU., estos t�tulos e instrumentos comercian con rendimientos de tan s�lo unos pocos puntos b�sicos por encima de los t�tulos del Tesoro de EE.UU. con plazos comparables, basados en la creencia de muchos inversores que el Gobierno Federal intervendr� si un GSE se vuelve insolvente. En consecuencia, los GSE pueden financiar sus operaciones a menores costos que otras compa��as privadas con similares caracter�sticas financieras.

A pesar de que Fannie Mae y Freddie Mac est�n autorizados por el Congreso, tambi�n son corporaciones privadas propiedad de accionistas, que han sido reguladas por HUD desde 1968 y 1989, respectivamente. Ambos GSE financian hipotecas residenciales mediante la compra de pr�stamos directamente a las entidades crediticias, tales como banqueros hipotecarios e instituciones de dep�sito; y mantienen estos pr�stamos en cartera o emiten t�tulos con garant�a hipotecaria (MBS por sus siglas en ingl�s) que son vendidos a una amplia variedad de inversores en los mercados de capital.

El Secretario de HUD es el regulador de la misi�n de Fannie Mae y Freddie Mac, con autoridad de supervisi�n para asegurar que ambos GSE cumplan con los prop�sitos p�blicos establecidos en sus escrituras de constituci�n. Una oficina independiente de HUD, la Oficina de Supervisi�n de Emprendimientos Federales de Vivienda [Office of Federal Housing Enterprise Oversight (OFHEO)], regula ambos GSE para lograr seguridad y solidez, asegurando que est�n capitalizados en forma adecuada y operen sus negocios de manera financieramente s�lida.

Ley de GSE:

La Ley de Solidez y Seguridad Financiera de Emprendimientos de Vivienda Federal (Federal Housing Enterprises Financial Safety and Soundness Act) de 1992 (Ley de GSE) estableci� la estructura reglamentaria vigente para los GSE. La legislaci�n dividi� las responsabilidades reglamentarias del gobierno federal sobre Fannie Mae y Freddie Mac entre el Secretario de HUD y el Director de OFHEO. Seg�n la Ley de GSE, el Secretario de HUD tiene autoridad reglamentaria general sobre Fannie Mae y Freddie Mac en todas las �reas, a excepci�n de la seguridad y solidez financiera de los GSE, que son responsabilidad del Director de OFHEO.

Espec�ficamente, la autoridad del Secretario incluye establecer y hacer cumplir tres objetivos de viviendas a precios razonables; supervisar el cumplimiento de los requisitos de equidad en los pr�stamos; recolectar datos del nivel de pr�stamos de los GSE en sus actividades de compra de hipotecas; crear y poner a disposici�n del p�blico una base de datos de compra de pr�stamos no privados de los GSE; y revisar y aprobar nuevos programas de los GSE con la expresa autoridad de desaprobar cualquier programa que el Secretario determine que no est� autorizado seg�n la ley de constituci�n de una GSE o que de otro modo no sea de inter�s p�blico.

El Congreso estableci� por mandato tres objetivos de vivienda para los GSE:

En la Ley de GSE, el Congreso decret� que los GSE deben destinar todos los a�os un porcentaje de sus negocios a tres objetivos espec�ficos de viviendas a precios razonables (el objetivo de vivienda o los objetivos de vivienda). Estos objetivos son los siguientes:

	Objetivo de viviendas para ingresos medios y bajos: Para familias con ingresos iguales o inferiores al ingreso promedio del �rea (El "ingreso promedio del �rea" se define como el ingreso promedio del �rea metropolitana, o para propiedades fuera de �reas metropolitanas, el ingreso promedio del condado o del �rea no metropolitana del estado, lo que sea mayor.);
	Objetivo de viviendas especiales a precios razonables: Para familias con ingresos muy bajos (con un ingreso del 60% o inferior al ingreso promedio del �rea), y familias con bajos ingresos en �reas de bajos ingresos (con un ingreso del 80% o inferior al ingreso promedio del �rea); y
	Objetivo de viviendas en �reas desatendidas: Para familias que viven en zonas censales de ingresos bajos o en zonas censales de ingresos medios o bajos con altas concentraciones de poblaci�n minoritaria.

En 1993 HUD inici� una serie de acciones tendientes a regular los objetivos de vivienda. La primera, un Aviso Provisorio publicado el 13 de octubre de 1993, implement� los niveles de los objetivos de vivienda para el per�odo de transici�n 1993-1994. En noviembre de 1994 HUD extendi� para el a�o 1995 los objetivos provisorios establecidos para ambos GSE para el a�o 1994. Posteriormente, HUD public� tres reglamentos bajo la Ley de GSE. Los reglamentos establecen nuevos niveles para los objetivos de vivienda y fueron publicados en las siguientes fechas: 1 de diciembre de 1995 para los a�os 1996-2000 ("Reglamento de 1995"); 31 de octubre de 2000 para los a�os 2001-2004 ("Reglamento de 2000"); y 2 de noviembre de 2004 para los a�os 2005-2008 ("Reglamento de 2004").

El reglamento de 2004 de HUD aument� los niveles de los objetivos de vivienda para los a�os 2005-2008 y cre� nuevos subobjetivos de compra de vivienda

El reglamento de 2004 de HUD implement� los siguientes cambios clave para los objetivos de vivienda para los a�os 2005-2008:

	Los niveles de los objetivos de vivienda aumentaron de manera significativa con respecto a los niveles de los objetivos de vivienda de los GSE para los a�os 2001-2004;
	Los niveles de los objetivos de vivienda aumentan casi la misma proporci�n de un a�o a otro. Esto permitir� a los GSE tener el tiempo necesario para ajustar sus modelos de negocios para cumplir con los niveles requeridos;
	El reglamento de 2004 estableci� nuevos Subobjetivos de Compra de Vivienda dentro de cada objetivo de vivienda, seg�n se describe a continuaci�n en el p�rrafo B.

* El aumento del objetivo de vivienda de HUD para �reas desatendidas del 31% al 37% incorpora los efectos de los datos del censo 2000. El objetivo de vivienda para �reas desatendidas del 31% para los a�os 2001-2004 se bas� en los datos del censo 1990. Sin embargo, este mismo objetivo de vivienda habr�a sido del 36% si se hubiese basado en los datos del censo 2000. HUD utiliz� los datos del censo 2000 para crear el objetivo de vivienda para los a�os 2005-2008.

El reglamento de 2004 de HUD no establece ning�n requisito para el n�mero total de hipotecas para la compra de una vivienda que debe adquirir un GSE. En su lugar, la regla establece que, sin importar la cantidad de pr�stamos para la compra de una vivienda que adquieran los GSE en �reas metropolitanas, debe haber un cierto porcentaje en cada categor�a de los objetivos. Por ejemplo, si un GSE compra un mill�n de hipotecas para la compra de una vivienda en �reas metropolitanas en el a�o 2005, 450,000 de estas hipotecas deber�n ser para familias con ingresos medios y bajos.

En la Reglamentaci�n de 1995, HUD estableci� un subobjetivo de viviendas multifamiliares basado en el d�lar dentro del objetivo de viviendas especiales a precios razonables. El subobjetivo de viviendas especiales multifamiliares a precios razonables establece un volumen m�nimo en d�lares de compras de pr�stamos para viviendas multifamiliares que cada GSE debe cumplir anualmente. En el reglamento de 2004 HUD mantuvo este subobjetivo en el mismo nivel, pero elev� el requisito m�nimo para los a�os 2005 - 2008, seg�n se describe a continuaci�n:

Desempe�o de los GSE en el mercado de viviendas a precios razonables seg�n la Ley de GSE

Todos los a�os HUD prepara y pone a disposici�n del p�blico una base de datos de uso p�blico que incluye informaci�n del nivel de pr�stamo de las compras de hipotecas de cada GSE durante el a�o. HUD tambi�n publica informes y diversos an�lisis sobre el rendimiento del servicio de Fannie Mae y Freddie Mac en el mercado de viviendas a precios razonables.

Para conocer m�s sobre el reglamento de HUD para los GSE, incluyendo el desempe�o de los GSE seg�n la Ley de GSE, consulte nuestro sitio Web donde encontrar� informes y datos. Adem�s, el Ap�ndice A de la nueva regla para objetivos de vivienda de HUD incluye un an�lisis completo del desempe�o de los GSE dentro de los objetivos de vivienda durante el a�o 2003. Consulte las p�ginas 63683-63729 en la Parte 3 y las p�ginas 63730-63735 en la Parte 4, disponibles a trav�s de los enlaces ubicados en la parte superior de esta p�gina.