Seguro hipotecario para rehabilitación de viviendas con el Programa de Rehabilitación 203k de HUD

Resumen:
El programa de seguros de la Sección 203(k) permite a compradores de vivienda y propietarios financiar tanto la compra (o refinanciación) de una vivienda y el costo de su rehabilitación, a través de una sola hipoteca o financiar la rehabilitación de su vivienda existente.

Propósito:
El programa de la Sección 203(k) es uno de los tantos programas que ofrece la FHA, que asegura préstamos hipotecarios; de este modo, estimula a las agencias crediticias a disponer de crédito hipotecario a prestatarios, que de otro modo no califican para préstamos convencionales en términos económicos (tales como compradores de vivienda por primera vez ) y a residentes de vecindades deprimidas (para donde puede ser difícil conseguir una hipoteca).

El programa de la Sección 203(k) satisface una necesidad única e importante para compradores de vivienda de otra manera también. Cuando un comprador desea comprar una vivienda que necesita reparación o modernización, el comprador generalmente debe seguir un proceso complicado y costoso, obtener primero una financiación para comprar la vivienda, luego obtener una financiación adicional para el trabajo de rehabilitación, finalmente, buscar una hipoteca permanente cuando el trabajo esté terminado para pagar los préstamos provisorios. Generalmente, la financiación provisoria (los préstamos para adquisición y construcción) supone tasas de interés relativamente altas y plazos de amortización cortos. Sin embargo, el programa de la Sección 203(k) ofrece una solución que ayuda tanto a prestatarios como a agencias crediticias, asegurando un solo préstamo,   a una tasa fija (o ajustable) a largo plazo, para financiar tanto la adquisición como la rehabilitación de una propiedad. El programa de la Sección 203(k) de préstamos asegurados ahorra a los prestatarios tiempo y dinero, y protege también a las agencias crediticias, permitiéndoles tener el préstamo asegurado incluso antes de que la condición y el valor de la propiedad pueda ofrecer seguridad adecuada. En el Año Fiscal (FY) 1996, se establecieron compromisos de seguro para 17,000 viviendas; la cantidad aproximada de viviendas que se estima serán aseguradas bajo el programa de la Sección 203(k) para el Año Fiscal 1997 es 19,000, y 15,000 para FY 1998. Para actividades de rehabilitación de vivienda que no requieren la compra o refinanciación de la propiedad, los prestatarios también pueden considerar el programa de HUD, Mejoras de la Vivienda del Título I.

Tipo de asistencia:
El programa de la Sección 203(k) asegura hipotecas que cubren la compra o refinanciación y rehabilitación de una vivienda, que tienen al menos un año construcción. Una parte del préstamo se usa para pagar al vendedor, o en caso de una refinanciación, para pagar la hipoteca existente. Los fondos restantes son colocados en una cuenta bajo custodia y liberados cuando el trabajo de rehabilitación ha sido terminado. El costo de la rehabilitación debe ser como mínimo $5,000, pero el valor total de la propiedad debe todavía permanecer dentro del límite hipotecario de la FHA para esa zona. El valor de la propiedad es determinado por (1) el valor de la propiedad antes de la rehabilitación más el costo de rehabilitación, (o 2) el 110 por ciento del valor de tasación de la propiedad después de la rehabilitación, cualquiera que sea menos. El valor de la propiedad es determinado por (1) el valor de la propiedad antes de la rehabilitación más el costo de rehabilitación, (o 2) el 110 por ciento del valor de tasación de la propiedad después de la rehabilitación, cualquiera que sea menos.

Muchos de los reglamentos y restricciones que hacen de la FHA un producto básico de seguro hipotecario para vivienda unifamiliar (Sección 203(b)) y relativamente conveniente para prestatarios de bajos ingresos se aplica aquí. Pero, las agencias crediticias pueden cobrar algunos honorarios adicionales, como honorarios de origen suplementales, honorarios para cubrir la preparación de documentos arquitectónicos y revisión del plan de rehabilitación, y honorarios de tasación más altos. Sin embargo, a diferencia de otras hipotecas de la FHA para viviendas unifamiliares, los prestatarios bajo el programa de la Sección 203(k) no pagan una prima hipotecaria anticipada.

Beneficiarios elegibles:
Las entidades crediticias aprobadas por la FHA, que incluyen muchos bancos, asociaciones de ahorros y préstamos, y compañías hipotecarias, pueden hacer préstamos cubiertos por seguro de la Sección 203(k).

Consumidores elegibles:
Todas las personas que pueden hacer el pago hipotecario mensual son elegibles para solicitar. Las unidades de cooperativas no son elegibles; unidades de condominios individuales pueden ser aseguradas si están localizadas en proyectos aprobados por la FHA o el Departamento de Asuntos de Veteranos, o cumplen ciertos lineamientos de Fannie Mae.

Actividades elegibles:
El límite de rehabilitación cubierto por seguro de la Sección 203(k) puede extenderse desde relativamente una reconstrucción menor o superficial (aunque el costo exceda los 5000 dólares) hasta virtualmente una total reconstrucción: una vivienda que ha sido demolida o será aplanada como parte de la rehabilitación es elegible, por ejemplo, con tal de que sistemas existentes de los cimientos permanezcan en sitio. Los préstamos asegurados bajo el programa de la Sección 203(k) pueden financiar la rehabilitación de la parte residencial de una propiedad, que también tiene uso no residencial; también cubren la remodelación de una propiedad de cualquier tamaño a una estructura de una a cuatro unidades.

El tipo de mejoras que pueden hacer los prestatarios cuando utilizan financiación bajo el programa de la Sección 203 (k), incluyen:

• Reconstrucción y mejoras estructurales.
• Cambios para mejorar funciones y modernización.
• Eliminación de peligros a la salud y a la seguridad.
• Cambios para mejorar el aspecto estético y la eliminación de obsolescencias.
• Recondicionamiento o reemplazo de cañerías, instalación de pozo y/o sistema séptico.
• Adiciones o reemplazo de techos, canalones y desagües.
• Adiciones o reemplazo de pisos y/o tratamiento de pisos.
• Trabajos de paisajismo importantes y mejoras del lugar.
• Mejoras para el acceso de personas con discapacidades.
• Mejoras para la conservación de energía.

HUD requiere que todas las propiedades financiadas bajo este programa cumplan con ciertas normas básicas de eficiencia energética y estructural. Sin embargo, no son elegibles para un préstamo 203(k), accesorios de lujo y mejoras que no forman parte permanente de una propiedad.

Solicitudes:
Las solicitudes deberán ser presentadas a la oficina de campo local de HUD, a través de una entidad crediticia aprobada por la FHA. El portal de HUD ofrece un directorio interactivo de entidades crediticias aprobadas.

Guía técnica:
El seguro para rehabilitación está autorizado bajo la Sección 203(k) de la Ley de Vivienda Nacional (12 U.S.C. 1709(4k)). Los reglamentos del programa están en el Código de Reglamentos Federal 24 CFR 203.50. Éste y otros programas de la FHA son administrados por la Oficina de Vivienda Unifamiliar en la Oficina de Vivienda - Administración Federal de Vivienda de HUD. Póngase en contacto con el director vivienda unifamiliar en la oficina de campo de HUD más cercana.

Información adicional:
Un manual, Rehabilite una vivienda con el programa de la Sección 203(k) de HUD, está disponible en el portal de HUD o a través de correo postal de HUD. Además, hay disponibles una serie de preguntas y respuestas sobre los préstamos 203(k).